圆生洞察
ROUSING INSIGHT
上篇：Savills立新之声：2019年第四季度华南区房地产回顾与展望
Guangzhou
广州
广州写字楼市场
广州甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率
Q1/2013-Q4/2019
经济增长放缓、中美贸易摩擦、企业扩张计划暂搁等综合因素影响下，写字楼市场租赁需求疲软，净吸纳量同比下跌46%。以价换量的租赁策略稳定了市场出租率的同时，也致使全市租金小幅下调。
湾区经济概念和产业升级政策的出台为更多机构型投资者带来更多市场信心，促其积极布局投资策略并找寻投资标的。年内，自用型买家需求增长明显，国际金融城和珠江新城内大宗买卖交易活跃。
广州零售市场
广州零售物业供应量、净吸纳量及空置率
Q1/2013-Q4/2019
国际品牌渗透度较往年有所提升，多家国际品牌于广州开设首店。同时，由于居民对品质消费的需求日益增加，家居及生活方式相关品牌积极扩张，相关品牌多点布局。截止年末，市场共有五个新项目入市，全市总存量增长至547.9万平方米。尽管如此，全市空置率同比微降至8.4%。
广州住宅市场
尽管年内房地产市场资金流动性收紧叠加经济不确定因素致使投资者在购房决策过程中表现更趋谨慎，但年初大湾区规划纲要的出台提振了市场信心，加之人才落户政策和港澳居民购房政策的相继放宽，市场刚需与改善型需求得以释放并占主导。1-11月，广州限购九区一手住宅成交量和成交均价均小幅上涨。
Shenzhen
深圳
深圳写字楼市场
深圳甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率
Q1/2014-Q4/2019
经济增长趋缓与产业变迁现象，加之全年过百万平方米的新增供应，令供过于求的市场特征凸显，以致空置率上升，租赁市场竞争升级。区政府各显其能推出优惠政策以盼吸引并留住优质企业，业主以价换量的推租策略已然普遍，年内平均租金连续四季度下调。
然而，在粤港澳大湾区规划和建设深圳社会主义先进示范区等一系列政策利好的背景下，诸多投资者看好本地市场中长期发展前景，市场和项目问询量和实地考察量明显上升，大宗买卖总成交金额较过往数年大幅增加，买家背景愈趋多元化。
深圳零售市场
深圳零售物业租金指数
Q1/2014-Q4/2019
年轻消费人口的聚集及购买力的持续增长提振国内外知名品牌深圳拓店信心，品牌组合更趋多元化，十余家品牌深圳开设华南首店可见一斑。即便年内有六个购物中心正式开业，市场空置率保持稳定，资产表现稳中有升，租金同比上涨1.5%。华南区内，深圳零售物业投资市场年内优胜，核心型投资机会尤为境外机构型投资者所青睐，且录得本市空前最大交易。
深圳住宅市场
2019年，深圳住宅市场迎来多重利好，包括粤港澳大湾区及深圳先行示范区规划的先后出台、前海蛇口自贸区双扩容计划上报、“非普通住宅”缴税标准放宽、多条新地铁线路开通运营等，市场热度持续累积，并于年底达到顶峰。购房者因而积极入市，一手住宅现成交高峰。截至2019年11月，全市成交量同比上涨近三成。其中，近八成成交集中在新兴区域，尤以刚需户型为主的龙岗和宝安表现瞩目。优质项目的供不应求推升全市一手住宅均价同比上涨2.4%。
Xiamen
厦门
厦门写字楼市场
厦门甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率
2010-2019
厦门写字楼市场总存量仍在加速增长，供过于求的市场周期依然持续，租户方市场特征突显。本年度，全市甲级写字楼供应达43.8万平方米，增量高出过去五年平均水平（32.3万平方米）约35.5%。
受宏观经济增速放缓等因素的影响，众多企业搁置或推迟扩张计划和活动，年内新增写字楼租赁需求下滑。加之新增供应的集中入市，全市写字楼平均空置率同比上升5.7个百分点，至27.1%。业主态度随之倾软，以价换量成主要吸客手段之一。厦门全市甲级写字楼租金同比下跌3.7%，至人民币每平方米每月84.4元。